有地铁和没有地铁的物业到底价值差距多少？而地铁对于物业的影响到底有多大？置业选择地铁物业要越近越好么？日前，由特发集团主办的2013城市轨道交通价值论坛在深圳举行，多位专家现场表示，轨道交通的确对周边地价有提升作用，但这种作用在商业和写字楼方面最为明显，对于普通住宅次之，而对于豪宅则影响最小，同时，地铁对于居住物业的增值作用也并非越近越明显。

　　此外，对于选购地铁物业有专家提出了“双十五”的标准建议，即步行到地铁站15分钟以内和坐地铁上班不超过15站。

　　3月深圳地铁

　⊥流量日均245万

　　深圳地铁的通车里程在国内仅次于北京、上海和广州。住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示，全世界有48个国家320个城市制订交通规划，其中有80多个城市修建地铁，所以地铁的分量在任何国家中，只要是一个大于100万人口的城市，就占很大的比重。而深圳形成了覆盖城市主要发展周、总长度178公里的轨道交通网络，在国内通车里程仅次于北京、上海和广州。“深圳原来设计人口是400万，而到今天发展到近1500万，人特别密集，每平方公里土地的人居量非常大，这种情况下一是填海造田，二是必须发展轻轨，人口进出需要在多少分钟之内就解决，否则深圳无法容纳这么多人口”，孙克放表示。

　　“轨道交通的优势在于它定时定点，是解决城市人流集散的有效系统”，孙克放表示，东京、纽约、巴黎、伦敦等城市坐地铁的人占了70%，有一半的人口都是乘坐轨道交通工具的，这么高的比例，说明它已经成为了交通的骨干，而1998年的数据显示，香港地区的居住地和工作在地铁站500平方米范围以内的占75%。

　　而如果从土地资源来说，使用地铁可以借用地面土地1/3―1/8的面积，从这一角度说深圳必须要把地下交通全部建起来，因为深圳没有二次改造的可能性。孙克放认为，轨道交通能有效节约资源，以香港为例，香港人口密集度很高，能利用的土地只占总面积的10.8%，大部分土地在山上，而到今天为止，香港只开发了总面积的16.7%，保护了逾40%的土地留待以后发展，而深圳的土地几乎被开发光了。

　　深圳地铁的票价太高，孙克放提出深圳应该学习北京实行“地铁一票2元制”，从而增加地铁客流量和使用率，对此，深圳市轨道交通建设办公室胡春雷表示，深圳地铁是学习香港，考虑到地铁的运营成本很高，所以深圳的票价兼顾了财政的可支付补贴能力和市民负担原则，“短期之内，在财政能力没有那么强的情况下，为了地铁的可持续发展，深圳地铁票价走2元钱的道路做不到”。

　　胡春雷透露，3月份深圳地铁5条线178公里全网络客流量日均为245万，比去年同期增加20多万，增长态势非常明显，也体现了轨道交通在逐步发挥它集聚人流的作用，预计到轨道三期工程建成的时候，深圳地铁日客流量会达到250万以上。

　　地铁物业对豪宅影响最小

　　此外，孙克放提供了一组数据来说明轨道交通具有非同一般的商业价值，“它不仅可以强化市中心的金融、贸易、服务等功能，而且能够形成对城市新城的支持”。孙克放表示，对于城市土地最明显的作用是增值，例如华盛顿，1981年投资30亿美元修建地铁，引起的土地增值效益达到20亿美元。而到2001年，地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到100亿―150亿，地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100―300%。

　　深圳英联不动产董事长郭建波则表示，不管从内地城市还是香港以及国外的经验数据来看，地铁、轨道交通对房地产的影响是不一样的：地铁优先对商业房地产产生影响，系数是0.5―0.55，可以提升50%以上；第二个影响大的是普通住宅，可能占30%；影响最小的是豪宅，可能只占10%左右。

　　此外，郭建波认为，地铁对物业的影响，表现在地铁的中心枢纽和次枢纽、普通站点之间也存在不同的影响程度，“例如深圳中心区、龙华都是属于大的枢纽，我相信地铁还在不断地改变深圳房地产，也包括国内房地产的价值结构。具体来讲，随着地铁网络的继续扩大和服务的改善，可能地铁沿线上中心枢纽的物业还有持续的上涨空间”。

　　海外资深建筑规划设计顾问顾伐则将地铁物业分为了A、B、C三类：真正与地铁站是一个建筑物的，定义为A货，但是其不可能是住宅，而可能是公共事业、商业写字楼、酒店；B货则是指与地铁站在同一个街区，不用穿越城市路可以靠步行到达的；而C货是走路5分钟之内，可以穿越城市路，也可以穿越桥，但要求步行是安全的。

　　选择好的适合生活的地铁物业应该符合“双十五”的标准。孙克放表示，一是项目步行或者班车到达地铁站的时间不超过15分钟；二是所在地铁站点到上班地点的距离不超过15个地铁站，这样就可以保证上下班往返的时间不超过2小时。

　　距离500―1000米

　　区域土地受益最高

　　■数据

　　住建部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放表示，轨道交通对于周边物业的价格有明显的影响，但这种增值对于商业写字楼是越近越好，而选择用于生活的住宅则不是越近越好，而是要找步行15分钟以内的物业。

　　孙克放表示，根据香港权威部门的统计，地铁开通后香港的地铁上盖物业平均升值近50%，投资回报率更是达到15%。而根据美国德克萨斯州大学经济发展研究中心的研究成果，德州东北部的达拉斯市轻轨系统在1997-2001年使得影响区城的住宅价格多增长12.5%。在该市郊区轻轨线，在23个车站约400米范围内的3824宗物业价值与非车站范围内的4898总物业进行比较得出，车站影响区城的住宅价值高39%。

　　根据美国加州大学城市与区域发展学院做过的研究，位于市中心商业区轻轨站点周围400米半径范围内的商业地价提升了120%，而其它经过站点周围的商业地价则提升了23%。国际研究表明，轨道商业对周边地区的地价以及商业提升比率，一般会达到5%―10%，最高可以达到20―30%。